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觀察中國的專家們開始估算,一旦該國熾熱的房地產市場轉向,銀行面臨的影響會有多大。

星展唯高達香港測算,若房價下跌 30%,便有可能導致銀行貸款總額的苗栗民間代書借款 4%,也就是 4.1 萬億元人民幣(6150 億美元)變成不良貸款。德國商業銀行則表示,這種幅度的下跌可能引發 4 萬億元人民幣的債務違約。太平洋投資管理公司(Pimco)預計,鑒於來自房地產行業的風險,不良貸款率未來幾年將由目前的 1.75% 最高達到 6%。

雖然在這種情形下,銀行業的損失與 2008 年金融危機後美國高達 1.3 萬億美元的損失仍相形見絀,但 經濟學家們越來越多地預期會出現對銀行系統的救助,從而可能苗栗民間代書借款動搖股市,並推高政府的借貸成本。中國央行研究局首席經濟學家馬駿早些時候接受《第一財經》專訪時苗栗民間代書借款稱,在房地產領域當中還是需要采取很多措施抑制泡沫過度的成長。深圳的房價在一年裡大漲了 60%。

「近年來中國住宅價格的上漲,尤其是今年,令人感到擔憂,」Pimco 常駐新加坡的新興市場基金經理 Roland Mieth 表示,「這種同比 30% 甚至更大的漲幅通常預示一種泡沫現象。」

德意志銀行在 9 月 28 日的報告中寫道,房地產可能會在 2018 年面臨嚴厲的調整,因為泡沫正在蔓延到更多的城市。而高盛集團 10 月 4 日發布報告稱:在房價「暴漲」之後,局面變得越來越脆弱。雖然房價大幅下跌並不是星展唯高達的基本情形假定,但如果放貸速度保持下去,風險將上升。

星展唯高達分析師陳姝瑾表示,房地產行業是中國銀行體系面臨的最大隱憂。如果房價下降很多,首先會影響房地產開發商貸款的質量,因為他們槓桿度最高;其次將影響按揭貸款。

據陳姝瑾估計,7% 的貸款流向了開發商,20% 則是住房按揭。彭博匯總的數據顯示,144 家上市房地產商債務總額中值相較利息、稅項、折舊及攤銷前盈利的比率由五年前的 4.9 倍躍升至 8.1 倍。

居民負債相對健康

儘管截至去年底,中國居民債務占國家經濟產出的比重從 2010 年的 28%躍升至創紀錄的 40.5%,但仍低於美國的 80%,南韓的 85%和日本的 66%。高盛報告稱,並不太擔心苗栗民間代書借款中國爆發「止贖危機」,因為購房者需要付出 20%到 30%的貸款首付,並且銀行對於房產擁有追索權。

太平洋投資管理公司的 Mieth 表示,相比 2008 年前的美國,中國房地產市場的槓桿和貸款複雜程度的有毒性要小很多,因為衍生產品相對缺乏。

違約的增加使得銀行不愿意借錢給企業,中國的按揭貸款餘額則在上半年勁增 31%,比總體貸款增幅高出三倍。向居民發放的貸款占 8 月份總體新增貸款的比重飆升至 71%,大大高於 1 月份時的 24%。

穆迪駐香港高級副總裁郭書岑表示,中國的銀行都非常積極地發放按揭貸款, 鑒於房價處於泡沫水平,這些貸款變得風險更大。

惠譽估計,中國銀行業對於房地產行業的風險敞口,包括表外項目貸款和利用房地產抵押的企業貸款,可能高達信貸總額的 60%。

惠譽駐香港的分析師 Grace Wu 表示,房價在壓力下一般會迅速下跌,當這種苗栗民間代書借款情況發生時,通常只有很少的成交,從而導致銀行很難收回如土地和房產之類抵押物的價值。如果想在20多歲就能賺到人生的第一桶金,需要的只是一個簡單的數學計算公式,以20歲開始要存100萬為例,公式的寫法:?假設20歲生日那天的戶頭存款是x萬元,每個月計畫存入y萬元,要計算出自己z年後會有100萬,那就是(100-x)÷12y=z的公式,若是下定決心要存錢的那天,戶頭沒錢,但每個月存1萬元,計算過程就很簡單,100÷12=8.33,答案就是8.33年後的28.33歲會有一百萬,所以當自己立志要往富有的巔峰爬上去,獲得第一桶金,若能做到每個月存下1萬多元,20歲的「心想」加?實踐?就會在28.33歲「事成?,在沒錢滾錢的人生階段,總該為自己打拼打拼。

司馬遷都明講了

在《史記.貨殖列傳》裡,司馬遷講了三個發財的SOP標準作業程序:「無財作力,少有鬥智,既饒爭時」,這發財的三部曲是:

1.「無財作力」:

存款不足的人,必須以勞心勞力為基礎來累積財富。

2.「少有鬥智」:

有「第一桶金」的人,才有機會用自己的的智慧,發揮所長,追求更高的投資報酬。

3.「既饒爭時」:

變成「富翁」之後,不求保本而賠光財產的話,會退回第1等級的「無財作力」,人生最悲慘莫過如此,因此要善用「有錢人想的不一樣」的概念,這時候要學會看得懂「時機」,在投資勝率到達70%、80%、90%,甚至是100%才下手,成功得手之後,再耐心等待下一個「時機」就好。

有行動是夢想,沒行動是幻想

邁向富有之路,總要先成為?小富翁?,然後再想辦法成為?中富翁?,最後轉職成?大富翁?,身為一個擁有「人性」的人,絕不會希望自己永遠在月光族與口袋空空的人生匱乏組裡,整天只能?吃土?維生,過著沒有未來,有夢想不能實現,一輩子做最低階的工作,領法定最低薪資。

身為幾乎身無分文,就算提款卡、存摺、錢包都被偷走也沒差的人,該要怎麼邁向自己成功的財富之路呢?

善用SOP標準作業程序存第一桶金

第一步驟:擁有AB戶頭

存錢的第一個秘訣,是把不同用途的錢分開來放,將自己的存摺分為A、B兩個戶頭。

?A戶頭?是絕對不能提款的戶頭,把每個月收入的33%存入,必須違反自己的人性,刻意強加許多限制,讓自己想要提領時又麻煩又痛苦萬分。

首先不辦提款卡、不能跨行通提、不開通網路銀行功能,只能到最初開戶的銀行,在銀行上班時間處理帳戶問題,並設定提款時,必須同時加上二式憑二式的蓋章與簽名。

重重的嚴密防護外人盜領,與刻意干擾自己無法輕易動用戶頭,遇到朋友臨時想借錢,就算自己滿腔熱血,也只能跺腳悔恨……,畢竟領個錢既麻煩又討厭啊!雙手扯個頭髮,然後幫助朋友的激情也就消退了。

第二步驟:333法則

另一個?B戶頭?,則是提款方便的生活用帳戶,這是「333」法則的一環,先將33%收入放到?A戶頭?之後,剩下的33%生活費、33%娛樂費存入?B戶頭?。

生活費用要量力支出,但是不該省的千萬不要省,尤其是娛樂費用,如果想省錢而不讓自己的生活有任何娛樂,很容易因長期刻苦生活,違背人性的自我欲望而受苦折磨,心靈力量會率先崩盤而得不償失,畢竟人生沒有?一直玩!一直玩!一直玩!?,算什麼人生!

第三步驟:面對另一半

無論男女,心中愛的除了是溫柔體貼的另一半外,潛意識上的直覺,還是追求麵包與愛情的平衡,看的是另一半的未來性,是不是一個潛力股,如果兩個人都願意存好各自的33%A,共同用各自的66%B來創造生活情趣,享受20幾歲的青春,那就幸福滿滿了!

若是其中一個人總是把100%花光,或是伸手把另一個人的66%B拿來用,把情人當做?行動錢包ATM?,能分手的話,那就趕快放生,別眷戀沒有善意的愛情,放出去害人,總比苦了自己好!

順從人性與違背人性齊頭並進

坊間理財通常建議:?先努力以自身的能力爭取收入,並開源和節流,做好增加收入與養成儲蓄的雙重好習慣,從最早的財務基礎上為自己打底……。?,說真的,這些話是沒錯,但是若能善用控管自己人性的?SOP存錢術?,才能有實際成效,8.33年等著你。

《史記.貨殖列傳》古文原文:

無財作力,少有?智,?饒爭時此其大經也。今治生不待危身取給,則賢人勉焉。是故本富為上,末富次之,姦富最下。無巖處奇士之行,而長貧賤,好語仁義,亦足羞也。央行今 (29) 日召開第 3 季理監事會議後宣布利率不動,連續降息的狀況暫告一段落,但過去累計 4 次降息,每次降息半碼,反應到房貸上減少約 0.3%,信義房屋 (9940-TW) 認為,以目前約 1.7-1.8% 的貸款利率來看,仍維持在歷史的低檔水位,當前低率水準對房貸族與購屋客仍相對有利;住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,房市可望逐漸回歸基本面。
信義房屋指出,央行 4 度降息,房貸戶關心的房貸利率也從去年的 2.1% 降到了平均 1.8%,貸款條件優良的民眾可能低至 1.7% 的水準,優惠房貸利率前 2 年則跌破 1.5%,前兩年僅剩下 1.44% 的低利水準,一般情況來看,以房貸 1000 萬元、貸款 20 年計算,4 度降息每月房貸利息負擔共可減少約 2500 元,1 年減少約 3 萬元,對於房貸族與購屋人來說不無小補。
信義房屋認為,目前利率水準仍維持在歷史的低檔水位,短期內利率大幅反轉向上的機率也不高,當前的低率水準對於房貸族與購屋客仍相對有利;信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,低利與房價的適時修正,對想要買房子的民眾相對有利,即使利率並出現連五降,但購屋人與房貸族在此波連續降息後仍有所受惠,不過低利條件已經維持好一陣子,現階段民眾似乎更在意房價的問題。

信義房屋代書林以德則提醒,依不同時間申貸的利率條件不同,如果覺得自己調降後的房貸利率高於目前市場水準達 0.25% 以上,不妨與承貸銀行討論是否有調降的空間或另尋轉貸銀行,但轉貸時有支出規費及代辦費等花費,若利差未達 0.25% 以上時,仍需審慎評估是否轉貸。
央行理監事會宣布維持政策利率不變,以維持物價與金融穩定,對房市政策並無著墨,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,央行在連續 4 次降息後,首次決定維持利率不變,除與目前利率已經處於低檔,降息對景氣刺激效果有限外,似乎也提醒財政政策應接棒改革。
徐佳馨表示,從這次利率不動,加上對房市無有進一步措施的態勢來看,央行對房市從「積極管控」轉由市場機制決定的態度明顯,接下來應不至於有新一波調控措施,雖然低利環境會延長價格盤整時間,但房市將經過市場汰弱留強洗禮後,可望逐漸回歸基本面。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,央行已連 4 度降息以穩定市場、避免熱錢湧入,經過英國脫歐事件後,整體市場已回穩,理監事會前業界多認為不會再降息,美國總統大選結果未至,保留半碼彈性以防未來不確定因素發生時可因應,這次維持利率不變並不意外。不過針對豪宅的房市管制仍未鬆綁,顯見對於不動產市場指標性物件依然嚴控,防止房價追高情況再次發生。
全國不動產總經理石吉平指出,目前重貼現率僅高於 2009 年金融海嘯時半碼 (1 碼 = 0.25%),在歐美日韓都停止降息,台灣景氣也穩定復甦,加上降息手段刺激消費、投資效果有限,結束連 4 度降息並不意外。但要注意的是,GDP 成長主因是去年基期太低所影響,國內外經濟不確定性因素仍多。
石吉平分析,利率不再調降,代表央行看好未來景氣,對買方而言也是重要訊號,對市場氣氛敏銳的買方會意識到房價下跌空間有限,可促使自住買方採取較積極的購屋行動,可望拉抬交易量回升。此外,房市關鍵不只有利率,在新政府調整持有稅、祭出房市相關政策之下,交易量很難再回到過去多頭盛況。
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